REGELKRÅNGLET

Så hårt slår nya lånekravet mot byggbranschen – ”Väldigt knepig situation”

De nya bolånereglerna skulle göra det lättare för förstagångsköpare men riskerar att slå mot precis samma grupp. Det menar experten Anna Broman, som dessutom ser betydande risker för byggbranschen. ”Man har inte gjort en tillräcklig konsekvensanalys”, säger hon till TN.

Den 1 april höjdes bolånetaket från 85 till 90 procent. Det innebär att den som köper en ny bostad nu endast behöver ha 10 procents kontantinsats i stället för de 15 procent som gällde tidigare. I samma veva togs det skärpta amorteringskravet bort. Förändringen, som är tänkt att underlätta för förstagångsköpare, har välkomnats av en del medan andra menar att den riskerar att få motsatt effekt.

Det som däremot inte har fått lika mycket utrymme i debatten är att taket för tilläggslån på befintliga bostäder samtidigt har sänkts från 85 till 80 procent av bostadens värde. Det innebär att det blir svårare än tidigare att låna till underhåll och renoveringar.

”Det betyder att hushållen tar på sig mer skuld tidigare än vad de hade velat.”

Anna Broman, näringspolitisk expert på Byggföretagen, varnar för att det tuffare regelverket blir ännu ett slag mot en redan hårt pressad bransch. Efter pandemin och lågkonjunkturen har byggbranschen i flera mätningar pekats ut som en av landets mest konkursdrabbade och läget har beskrivits som det värsta på flera decennier.

Ett möjligt utfall av den nya lagen är att en person som egentligen bara behöver låna 70 procent vid köpet av en ny bostad bestämmer sig för att ändå låna 90 procent för att ha marginal till kommande renoveringar, menar Anna Broman.

– Så det betyder att hushållen tar på sig mer skuld tidigare än vad de hade velat för att ta höjd för saker som kan komma senare. En annan konsekvens kan bli att man väljer att avstå renoveringar för att man helt enkelt inte kan finansiera dem. Det tredje alternativet är att man väljer att ta ett dyrare blancolån i stället och det är förstås bättre att ha ett lån med säkerhet, säger hon till TN.

– På blancolånen har dessutom reglerna för ränteavdrag förändrats så det blir också dyrare för hushåll som väljer den vägen.

Företagen: Ett stort problem

Situationen riskerar att slå extra hårt mot små och mellanstora byggföretag, som ofta är de som hanterar exempelvis badrumsrenoveringar och läckande tak.

– Jag har pratat med flera företag i just den kategorin som har lyft det här som en risk och ett stort problem. Inte minst i områden med lite lägre marknadsvärden riskerar det här att bli särskilt problematiskt.

Sedan tidigare finns det kopplat till bolånereglerna en så kallad ”tröghetsregel” som innebär att det bara är tillåtet att värdera om sin bostad vart femte år. Tidigare har den funnits i syfte att man inte ständigt ska kunna ändra amorteringstakten i takt med att bostadens värde har ökat. Nu har den utökats till att även omfatta omvärdering av bostaden i syfte att utöka låneutrymmet.

”Det finns en överhängande risk för att man avstår från nödvändigt underhåll.”

Regeringen har motiverat de sammantagna förändringarna med en vilja att öka den finansiella stabiliteten och att bolånefinansierad konsumtion kan leda till risker.

– Tanken är att du inte ska kunna använda din bostad som bankomat. Men det finns faktiskt inga tecken på att det beteendet förekommer systematiskt. Därför ifrågasätter jag att begränsningen i bolånefinansierade tilläggslån kan motiveras utifrån det argumentet, säger Anna Broman.

Oklara undantag

Det finns dock ett undantag som gör det möjligt att låna mer på bostaden om det handlar om väldigt omfattande renoveringar. Då handlar det inte om exempelvis ett nytt kök utan om åtgärder som gör att bostadens värde höjs väsentligt.

Det är dock oklart exakt var gränsen går och enligt Anna Broman handlar det om bedömningar från fall till fall.

– Det går inte att säga någonting konkret annat än att det ska vara tydligt att marknadsvärdet ändras avsevärt av andra skäl än en stigande marknad och att mindre projekt inte kommer att omfattas. Det är svårt att komma in i det undantaget.

– Det är just det här som vi kritiserade i vårt remissvar, att man inte har gjort en tillräcklig konsekvensanalys. Det finns en överhängande risk för att man avstår från nödvändigt underhåll och åtgärder som hade kunnat stärka fastighetskapitalet.

Regelverket kan dessutom få negativa konsekvenser i form av att det blir svårare att köpa ut en partner vid separation och personer som valt att köpa en bostad genom ett så kallat delägaupplägg. Det senare är en ny affärsmodell som går ut på att hushåll köper hälften av bostaden och sedan ökar sitt ägande successivt.

Slår mot utsatt grupp

De hushållen kommer med de nya reglerna inte att kunna låna mer än 80 procent i slutändan, vilket innebär en skillnad mot ett hushåll som haft möjlighet att köpa samma bostad med 90 procents belåningsgrad från start.

– Anledningen till att man gör den här ändringen och höjer bolånetaket är för att underlätta för inte minst förstagångsköpare och unga som har det tufft att ta sig in på bostadsmarknaden i dag. Men den här tilläggskreditregeln slår mot den här typen av modeller som syftar just till att underlätta för precis den typen av hushåll.

Anna Bromans förhoppning är att den regering som styr Sverige efter valet ska ta till sig av kritiken och välja att tänka om.

– Hushåll som har tänkt bo i en bostad över lång tid och vidta underhållsåtgärder under den tiden, hamnar i en väldigt knepig situation. Vi anser att det är samma maximala belåningsgrad som ska gälla oavsett om det handlar om nyförvärv eller tilläggskredit.